Le crédit relais immobilier est destiné à financer en partie l’acquisition d’un nouveau logement avant que l’emprunteur n’ait vendu son logement actuel. Il doit donc trouver un prêt faisant le relais ou la liaison entre l’achat immédiat et la vente future. Il est accordé pour une durée de 2 ans maximum. Il peut être remboursé par anticipation à tout moment, sans pénalités. Le crédit relais n’est pas amortissable : l’emprunteur doit payer uniquement les
intérêts au cours du prêt et rembourse le capital au terme. Il s’agit du cas le plus simple mais peu fréquent. Il n’existe pas de crédit en cours sur le bien en vente. Le
nouveau bien sera financé par un prêt relais sec + éventuellement un apport. Exemple : Le prêt relais servira à rembourser le crédit en cours et d’apport au financement de l’acquisition. Exemple : Le prêt relais ne servira pas à rembourser le crédit en cours. Il servira d’apport au financement de l’acquisition. Il est calculé sur la valeur du bien – la capital restant du, soit la valeur résiduelle. Remarque : vous aurez alors toujours l’ancien crédit à rembourser. Exemple :
Achat et reventeLe prêt relais sert exclusivement à acheter le nouveau bien. Il sera transformé en crédit amortissable suite à la revente du bien et au remboursement partiel du prêt relais Remarque : vous aurez alors toujours l’ancien crédit à rembourser jusqu’à la vente. Exemple :
Quelques remarques et conseilsFranchise totale ou partielleDurant la vie du prêt relais, vous avez 2 possibilités :
Le coûtLe prêt relais peut revenir cher : n’oubliez pas que vous n’amortissez pas le prêt. Il ne fait que générer des intérêts supplémentaires à payer tous les mois. Sur le même principe que le crédit in fine. Plus tôt vous vendrez votre bien, moins cher vous coutera le crédit relais. Soyez un acteur indépendant !Chaque banque a sa propre politique à ce niveau. Certaines banques ne font pas de prêt relais avec rachat des crédits en cours, d’autres imposent uniquement ce type de prêt relais. Vous devrez trouver la banque qui propose le type de crédit dont vous avez besoin, et non vous adapter à la formule imposée par votre banque. Pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre la revente du premier, et donc sans disposer du capital correspondant à sa valeur, la banque va vous proposer un « prêt relais ». Ce crédit s’apparente à une avance faite par la banque sur la vente du bien que vous détenez actuellement. Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes. Principe du prêt relaisLa banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel. En règle générale, les établissements de crédit octroient entre 60 et 70 %, et au plus 80 % de la valeur du bien actuel à vendre et sur une durée de un à deux ans. Les formes de prêt relaisSi le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en-dessous de ce montant, on parle de prêt relais « sec ». Aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, le taux du prêt relais risque d’être supérieur à ceux des autres prêts immobiliers, ces derniers étant remboursés sur des durées beaucoup plus longues. Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt immobilier classique. En effet, fréquemment le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente. Dans ce cas, le taux du prêt relais est souvent le même que celui proposé pour le crédit traditionnel. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement. Car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, si vous vendez avant d’avoir fini de le rembourser, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier. En cas d’endettement excessif, il est possible d’opter pour un prêt relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque mois, vous ne réglez que la cotisation d’assurance décès-invalidité du prêt. Les intérêts du prêt relais seront payés après la vente de l’ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté. Le report du paiement des intérêts accroît le coût total du crédit. Car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts. Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt. Enfin, certains établissements bancaires proposent un unique prêt qui inclut le crédit relais et le prêt immobilier classique. Une partie de ce prêt, correspondant au crédit relais, est remboursable par anticipation dès la vente du bien immobilier. Le remboursement du prêt relaisAprès la vente du bien immobilier, le crédit relais est remboursé à la banque : le capital prêté et les intérêts dus. Comme le prêt relais porte sur 60 à 70 % de la valeur du bien, et si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, l’emprunteur dispose d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci peut être utilisé pour de nouvelles dépenses ou être placé sur un produit d’épargne ou être investi. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais. Il est conseillé de négocier la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé lors de la souscription conjointe d’un prêt relais et d’un crédit immobilier classique. Lors de ce remboursement anticipé, l’emprunteur peut choisir soit de réduire le montant de ses mensualités de remboursement en maintenant la durée initiale du prêt, soit continuer de rembourser les mensualités de départ en réduisant la durée du prêt. Ce qui aura pour effet de réduire le coût total du prêt. Le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relaisDans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque peut, mais sans aucune obligation :
Par ailleurs, en ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à vendre son bien, il est possible :
Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté. Comment calculer le crédit relais ?Le montant du prêt-relais est généralement compris entre 50 et 70% du prix de vente du bien initial, et le remboursement des mensualités se fait avec un taux d'intérêt fixe. On recommande généralement aux emprunteurs d'être en mesure de bien évaluer leur capacité d'endettement avant de contracter une telle solution.
Comment se passe le remboursement d'un prêt relais ?Le prêt relais fonctionne sur le principe du remboursement différé. Tant que le logement n'est pas vendu, l'emprunteur rembourse seulement les intérêts de la somme versée. Le capital est, lui, soldé après la vente, sans aucune pénalité de remboursement anticipé.
Quand débute un prêt relais ?Un prêt relais est généralement accordé en moins de 45 jours
Le délai d'obtention d'un prêt relais est généralement compris entre 30 et 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier. Il est donc préférable de commencer à constituer son dossier avant la signature du compromis de vente.
Quand PaieLes intérêts du prêt relais seront payés après la vente de l'ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté. Le report du paiement des intérêts accroît le coût total du crédit. Car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts.
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Exemple prêt relais avec crédit en cours
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