Avantageuse pour les droits de succession et transparente pour l’impôt sur le revenu1 - Un outil de gestion de patrimoineLa SCI peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile. Elle peut permettre d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Par la suite, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement, avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. Show
La loi permet, en effet, à chaque parent de "donner" 31 395 € à chaque enfant tous les 6 ans sans que cette somme soit imposable. Le fait d’avoir constitué une SCI permet aux parents de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre "gratuitement" une partie de leur patrimoine. La loi permet aussi la donation de parts de SCI à des enfants, avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal.
Exemple Un parent de 56 ans fait une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Les droits de donation seront calculés sur 50 % de la valeur du bien. Avantage : Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Dernier point, toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l’emprunt s’avère judicieux. Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation. Par exemple, si une SCI emprunte 120 000 € pour financer un bien d’une valeur de 140 000 €, «l’actif net», c’est-à-dire l’actif brut minoré de l’emprunt, ne totalisera que 20 000 €. Seul ce solde sera retenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts. 2 - La SCI et l’impôt sur le revenuComme on l’a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d’impôt sur le revenu, la SCI n’apporte, en revanche, aucun avantage fiscal. Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. De fait, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter. Quel taux pour votre projet ?
 On entend souvent dire que la SCI (société civile immobilière) est une opportunité pour les investisseurs particuliers souhaitant réduire la facture fiscale de leurs investissements immobiliers. Si la SCI propose de nombreux avantages notamment dans le cadre de la bonne gestion de son patrimoine, la réalité fiscale de cette dernière est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît et va dépendre essentiellement de la situation personnelle de l’investisseur et du choix du régime fiscal de la SCI (IR ou IS). Dès lors, la SCI propose-t-elle un réel avantage fiscal ? Si oui, dans quelles conditions ? Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France à destination des particuliers, vous explique dans quelle mesure la SCI peut proposer des avantages fiscaux. La SCI et ses deux régimes fiscauxAvant d’aborder le vif du sujet, il apparaît nécessaire de faire quelques légers rappels sur ce qu’est une SCI et la possibilité offerte aux associés de choisir entre deux régimes fiscaux : la transparence fiscale (SCI à l’IR) ou l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Qu’est-ce qu’une SCI ?La SCI (société civile immobilière) est une société de nature civile (par opposition aux sociétés commerciales telles que la SARL immobilière) ayant pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le but premier d’une SCI est de réunir plusieurs personnes autour d’un même projet immobilier en vue de mettre en commun des ressources pour faciliter l’acquisition du bien et sa gestion. Dès lors chaque associé d’une SCI n’est pas propriétaire directement du bien acquis par cette dernière, mais d’une fraction du capital proportionnellement à ses apports. Cette propriété indirecte se manifeste par la détention de parts sociales conférant à son propriétaire un droit de vote et un droit sur les bénéfices de la SCI. Lire aussi : Créer une SCI pour réaliser un investissement locatif SCI à l’IR ou SCI à l’IS pour les avantages fiscaux ?Notamment au moment de la création de la SCI, les associés sont confrontés au choix du régime fiscal de la SCI :
Forcément, le choix entre l’un ou l’autre régime fiscal va déterminer si les associés vont pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux ou non. Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un investissement immobilier ? La SCI à l’IR offre-t-elle des avantages fiscaux sur les revenus issus de l’investissement locatif ?Autant vous le dire tout de suite, la SCI à l’IR ne propose pas d’avantages fiscaux à proprement parler. En effet, le régime fiscal vise précisément à imposer l’associé comme s’il détenait le bien immobilier personnellement et directement. Par contre, ce régime de transparence permet d’investir à plusieurs tout en bénéficiant des avantages fiscaux spécifiques propres à certains investissements immobiliers dont seules les personnes physiques peuvent bénéficier ; chose impossible avec une SCI à l’IS. Lire aussi : La SCI à l’IR pour réaliser un investissement locatif Le principe de transparence de la SCI : une fiscalité des revenus similaire à une détention en nom propreLe principe de la transparence fiscale de la SCI à l’IR est relativement simple à comprendre :
Si vous connaissiez déjà la fiscalité immobilière applicable aux locations nues pour les particuliers, vous pouvez constater que la SCI à l’IR ne propose aucun avantage fiscal sur les revenus générés par le bien immobilier. Le régime fiscal est strictement le même. Lire aussi : Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI ? La SCI à l’IR pour investir à plusieurs aux fins de défiscalisationToutefois, la SCI à l’IR propose un avantage notable : la possibilité d’investir à plusieurs dans un dispositif défiscalisant. Par exemple, le dispositif Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt pour l’acquisition et la rénovation d’immeubles situés notamment dans un site patrimonial remarquable. L’achat d’un immeuble complet étant souvent trop coûteux pour une personne seule, la SCI à l’IR permet alors de s’associer pour bénéficier de cet avantage fiscal dans les mêmes conditions qu’un investissement en nom propre. Il est aussi possible de bénéficier des autres dispositifs fiscaux grâce à la SCI à l’IR :
Par contre, sachez qu’il est impossible de faire du LMNP en SCI (sauf dans une proportion inférieure à 10 % des revenus totaux). Lire aussi : Peut-on faire du LMNP en SCI ? La SCI à l’IS propose-t-elle des avantages fiscaux sur les revenus générés par l’investissement immobilier ?Maintenant que nous avons vu que la SCI à l’IR ne propose pas d’avantages fiscaux (en tant que tels) sur les revenus immobiliers, qu’en est-il de la SCI à l’IS ? Lire aussi : La SCI à l’IS pour réaliser un investissement locatif La double imposition de la SCI à l’ISL’option pour l’IS dans le cadre d’une SCI se traduit inévitablement par une double imposition :
La SCI à l’IS comme source d’économie d’impôt pour les hauts revenusComme vous pouvez le constater, avec la SCI à l’IS, l’imposition est forfaitaire de bout en bout. Autrement dit, aucun revenu immobilier n’entre dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu comme ça aurait été le cas avec les revenus fonciers d’une SCI à l’IR ou une détention en nom propre. Dès lors, si vos revenus sont imposables à un taux supérieur à 30 %, il est fort probable que la SCI à l’IS soit plus intéressante fiscalement pour l’imposition des revenus locatifs que la SCI à l’IR. Mais, pour vraiment parler d’avantage fiscal de la SCI, il faut aborder le sort des plus-values et de la cession de parts sociales de la SCI à l’IS. La problématique de l’imposition des plus-values dans une SCI à l’ISAvec la SCI à l’IS, les associés perdent le régime de la plus-value immobilière des particuliers sur la revente du bien au profit du régime des plus-values professionnelles. Ce régime est problématique pour deux raisons :
Il est donc fort probable que vous payez plus d’impôt in fine sur la plus-value avec une SCI à l’IS qu’avec une SCI à l’IR. À voir avec plusieurs simulations, si les économies d’impôt sur les loyers en résultant permettent de compenser cette perte. Lire aussi : Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier dans une SCI à l’IS ? Les droits d’enregistrement sur la cession de parts d’une SCI à l’ISL’autre point noir venant entacher l’avantage fiscal de la SCI à l’IS tient à la taxation de 5 % pour droit d’enregistrement sur la cession des parts sociales. Un élément à prendre en compte si vous avez fondé une SCI notamment à des fins patrimoniales et de transmission. Les avantages fiscaux en matière de transmission de la SCIAu demeurant, la SCI excelle fiscalement dans le domaine de la transmission de ses parts sociales, notamment dans un cadre familial (on parle alors de SCI familiale). En effet, en matière de transmission anticipée par voie de donation, il est possible de pratiquer une décote fiscale sur les parts de la SCI pour tenir compte de son illiquidité. De plus, la valeur fiscale des parts transmises tient compte du passif de la SCI (ses dettes). Il est alors possible de donner un bien immobilier à ses enfants ou à ses proches pour un très faible coût fiscal si la SCI est endettée ! Lire aussi : Quels sont les atouts de la SCI familiale pour assurer sa succession ? Ce que Les Secrets de l’Immo fait pour vous : Les Secrets de l’Immo est une société d’investissement locatif clé en main qui vous permet de confier la totalité de votre projet d’investissement immobilier en Île-de-France. Pour vous, nous nous occupons de la recherche du financement, de la recherche du bien, de la sélection du véhicule d’investissement adapté (si nécessaire, nous vous conseillons la forme de société adaptée pour investir et réalisons les démarches de création pour vous), des travaux de rénovation, de la gestion locative… Bref, chaque étape de votre projet est gérée par des experts pour un résultat d’exception ! Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCI familiale ?Elle présente de nombreux avantages (outil de transmission, capital libre, fonctionnement personnalisable, choix de l'imposition des bénéfices) mais elle souffre également de quelques inconvénients (obligations administratives plutôt contraignantes, formalités de création complexes responsabilité illimitée des associés ...
Quels frais PeutQuels frais peut-on déduire d'une SCI ?. Dépenses d'entretien et de réparation. ... . Dépenses d'amélioration. ... . Dépenses du propriétaire pour le compte du locataire. ... . Primes d'assurance. ... . Provisions pour charges de copropriété ... . Frais de gestion des immeubles. ... . Intérêts d'emprunts. ... . Impositions.. Comment ne pas payer d'impôt avec une SCI ?Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
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Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI familiale ?
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