Vente d’un bien en usufruit, succession et usufruit, donation avec réserve d’usufruit… la notion d’usufruit, concept juridique très abstrait, pose souvent question. Dans ce guide complet, nous avons répertorié les questions les plus fréquentes auxquelles nous répondons. Show
Sommaire
Usufruit et nue-propriété : de quoi s’agit-il ?Juridiquement, vous pouvez posséder un bien immobilier à plusieurs de différentes manières :
 Vous vendez la nue-propriété de votre logement dans le cadre d’une vente en viager occupé. La vente en viager occupé vous permet de recevoir de l’argent jusqu’à votre décès, tout en restant dans votre logement.
L’intérêt de la vente en viager occupé pour vous, en tant qu’usufruitier ? Vous touchez un complément de retraite intéressant, tout en conservant la jouissance de votre domicile. Et pour l’acheteur de la nue-propriété ? Le prix de vente est calculé eu égard à l’âge de l’usufruitier. L’aléa relatif à la date du décès de l’usufruitier peut permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire à un prix avantageux. A noter : au jour du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire en pleine propriété.
On parle de donation avec réserve d’usufruit. Vos parents continuent de jouir du bien immobilier. Vous en devenez propriétaire au jour de leur décès. Vous liquidez la succession de votre époux décédé. En principe, lorsque votre époux décède, vous recevez le logement en usufruit. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à y vivre jusqu’à votre décès. Vos enfants héritent de la nue-propriété : ils deviennent pleinement propriétaires au jour du décès de l’usufruitier. Pourquoi la donation avec réserve d’usufruit est-elle intéressante sur le plan successoral ?Au moment d’anticiper sa succession, la donation avec réserve d’usufruit est une option intéressante. Les parents donnent la nue-propriété, ils gardent l’usufruit.
Usufruit et succession : quelles options pour le conjoint survivant ?
L’option pour la pleine propriété est préférable en cas de conflit familial. Le conjoint survivant en effet ne pourra procéder à la vente du bien en usufruit sans l’accord des nus-propriétaires. A défaut d’entente, ces derniers pourraient s’y opposer alors même que le conjoint survivant aurait besoin de vendre le bien en indivision. Quels sont les droits et les obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?Les droits et les obligations de l’usufruitier : Vous avez l’usus et le fructus. C’est-à-dire que vous pouvez habiter le logement ou le mettre en location, sans l’accord du nu-propriétaire. Vous touchez les loyers le cas échéant. En contrepartie, vous devez entretenir le bien immobilier. Les droits et les obligations du nu-propriétaire : Le nu-propriétaire a l’abusus. C’est-à-dire qu’il dispose du bien immobilier : il peut le vendre ou le détruire. Mais en réalité, il ne peut prendre ces décisions sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire possède donc le bien, mais quasi-symboliquement. Ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le démembrement de propriété devient intéressant pour le nu-propriétaire. Il en devient en effet pleinement propriétaire, sans rien payer. A noter : en cas de vente du bien en indivision avant le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit une partie du prix de vente. Etre propriétaire d’un bien immobilier coûte de l’argent : impôts et taxes et travaux principalement. Découvrez qui paye quoi en cas de démembrement de propriété. Usufruit et droits de succession : qui paye quoi ?Votre parent a hérité de l’usufruit du logement familial au décès du conjoint, et vous avez reçu la nue-propriété ?
Qui est propriétaire du bien au regarde de l’administration fiscale ?Par principe, l’usufruitier est réputé propriétaire du bien immobilier devant l’administration fiscale. Sa valeur rentre dans son patrimoine pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant. Qui paye les travaux d’entretien et d’amélioration d’un bien en usufruit ?Considérez que la totalité des frais de travaux sont à la charge de l’usufruitier. Une exception néanmoins : les gros travaux sont payés par le nu-propriétaire. Il s’agit des travaux lourds, touchant à l’enveloppe du bâti – ravalement de façade, changement de clôture, modification de toiture… Exemple de travaux à la charge de l’usufruitier : réparations des équipements de chauffage, réfection des peintures, remplacement des menuiseries… Qui paye la taxe foncière d’un bien en usufruit ?L’usufruitier paye la taxe foncière et la taxe d’habitation – à moins que le bien en indivision soit loué. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent prévoir une répartition différente, dans une convention écrite – pour éviter les litiges. Vous souhaitez sortir de cette situation de démembrement de propriété ? Vous ne voulez plus être propriétaires à plusieurs ? Vous avez besoin d’argent ? Découvrez vos options de vente d’un bien en indivision. L’usufruitier ou le nu-propriétaire peut-il vendre le bien immobilier sans l’accord de l’autre ?Non, la vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente. A défaut, le bien en indivision ne peut pas être vendu. L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ?Oui, vous pouvez tout à fait vendre votre droit à l’usufruit sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que le droit à usufruit s’éteint à votre propre décès. Le nu-propriétaire n’a pas à attendre le décès du nouvel usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, la loi vous protège : le nouveau nu-propriétaire ne peut en aucun cas vous déloger du bien immobilier. Vous vendez votre usufruit ? Pour en calculer la valeur, vous pouvez vous reporter au barème légal :
Ce barème publié au Code général des impôts permet également de calculer les droits de donation ainsi que les droits de succession. Exemple : vous héritez d’une maison d’une valeur de 100 000 € en usufruit, vos enfants en reçoivent la nue-propriété. Vous avez 65 ans. La valeur de l’usufruit est égale à 40 %. Vous payez des droits de succession sur 40 % x 100 000 € = 40 000 €. Vos enfants payent des droits de succession sur 60 000 €. Le prix de vente d’un bien en usufruit est également réparti sur la base du barème fiscal. Exemple : vous vendez un bien en usufruit alors que vous avez 85 ans ? Vous recevez 20 % du prix de vente. Les frais de vente – frais de notaire, diagnostics immobiliers… – sont répartis dans les mêmes proportions. Que devient le bien au décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ?
Les maisons en vente dans votre départementPuisVous pouvez donner de l'argent, mais également des biens meubles (voiture, bijoux...), immeubles et des valeurs mobilières (actions, parts sociales...). Pour les donations entre frères et soeurs, un abattement de 15 932 € est appliqué sur la part de chaque bénéficiaire.
Comment faire une donation entre frère et sœur ?Si le donateur envisage de transmettre une partie de son patrimoine, de son vivant, à son frère et/ou à sa soeur au moyen d'une donation simple ou d'une donation-partage, le recours au notaire est obligatoire. Sans l'intervention de cet officier public, la donation ne sera ni valide ni exécutoire.
Quel est le montant des frais de notaire pour une donation avec usufruit ?Le barème progressif des droits de succession. Comment se passe une donation avec usufruit ?La donation est alors dite « avec réserve d'usufruit ». Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l'utiliser et d'en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Sur le plan fiscal, l'avantage est la limitation des droits de mutation à payer.
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Donation entre frère et soeur immobilier avec usufruit
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